Los 10 puntos más importantes de la nueva ley hipotecaria
La nueva ley hipotecaria que regulará todos los prestamos hipotecarios que se concedan en España a partir de ahora ya está aprobada y entró en vigor el día 16 de junio de 2019, si aun no te has informado de cuáles son sus novedades y en que afecta a los consumidores, aquí te hacemos un resumen de los puntos más destacados.
Si ya tienes hipoteca te interesará saber que hay dos artículos muy concretos que te pueden afectar y tienen carácter retroactivo:
El del abaratamiento del cambio del tipo variable al fijo y el que determina cuándo se puede aplicar la cláusula de vencimiento anticipado. Te lo explicamos mas adelante en los puntos 4 y 5.
Estas son las únicas medidas que se aplicarán también en los contratos realizados antes de la entrada en vigor de esta ley. Además, en el caso del vencimiento anticipado, los clientes que quieran podrán mantener la cláusula del contrato original si consideran que les resulta más conveniente.
El resto de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario no tiene carácter retroactivo, así que tiene validez únicamente para las hipotecas formalizadas a partir de su entrada en vigor día 16 de junio de 2019
1.Reparto de los gastos de hipoteca
Lo que más ha transcendido sobre esta nueva ley en los medios de comunicación es el nuevo reparto de los gastos de constitución de las hipotecas, es decir, aquellos gastos que hay que abonar por la escrituración y registro del préstamo. Veamos como queda el reparto con la nueva ley.
Al banco que concede la hipoteca le corresponde pagar los gastos de gestoría, registro, notaria y el impuesto de Actos Jurídicos Documentados
A los clientes que soliciten una hipoteca le corresponderá pagar únicamente los gastos de tasación y su copia de la escritura
Como se aprecia claramente este reparto supone una clara mejora para el cliente que solicite la hipoteca que antes soportaba la mayoría de las costas y ahora recaen sobre el banco.
Si se realizará una subrogación para trasladar la hipoteca a otro banco, el nuevo banco tiene que pagar una compensación al antiguo banco proporcional a los gastos de constitución que se abonarían por el importe pendiente.
2.Mayor protección para el consumidor
El principal motivo por el que se elaboro esta nueva ley fue por la orden de la Unión Europea de aplicar una serie de directivas que aumentarán la protección del consumidor, pero además de estas medidas de obligatorio cumplimiento por las Cortes españolas se han incluido otras medidas que son bastantes interesantes para todo aquel que tenga intención de solicitar una hipoteca.
- Más información para el consumidor. El banco debe entregar al consumidor las condiciones personalizadas recogidas en la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), un documento con carácter de oferta vinculante durante un mínimo de diez días. Paralelamente, debe facilitar la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), en la que se explican cuáles son las cláusulas o elementos más relevantes, una copia del contrato y si la hipoteca es variable un documento con las cuotas que habría que pagar en varios escenarios.
- Visita obligatoria al notario, tanto los titulares de la futura hipoteca como sus avalistas tienen que pasar obligatoriamente por notaría al menos un día antes de la firma para recibir asesoramiento gratuito y responder a un test. El notario no puede autorizar la escritura si no se pasa el examen y se certifica que el futuro prestatario ha recibido toda la documentación que hemos mencionado anteriormente.
- Los registradores no podrán inscribir cláusulas abusivas, contrarias a las normas imperativas o declaradas nulas por el Tribunal Supremo.
- Las cláusulas que incumplan la normativa establecida por la nueva ley hipotecaria se declararán nulas de pleno derecho. Esto significa que no existe ningún plazo de prescripción para poder denunciar cláusulas con carácter abusivo.
- Las reclamaciones relacionadas con los préstamos hipotecarios se tramitarán a través de una nueva entidad de resolución de litigios de consumo en el sector financiero. Esta agencia aun no ha empezado a funcionar, así que hasta entonces el Servicio de Reclamaciones del Banco de España se encarga de estas gestiones.
También se especifica de forma clara que la política de las remuneraciones de los empleados de banca no puede ir ligada al número de préstamos hipotecarios concedidos ni provocar que no se estudien dichas solicitudes de forma adecuada.
3.La amortización anticipada será más barata
La comisión por amortización anticipada parcial o total será más barata que la actual. Además el banco solo puede cobrarla si se demuestra que esta amortización genera una pérdida financiera a la entidad bancaria. Los límites son distintos dependiendo de si la hipoteca es fija o variable:
En hipotecas variables, la compensación máxima puede ser:
- 0,25% solo durante los primeros tres años de vida del contrato
- 0,15% solo durante los primeros cinco años del plazo del préstamo
En hipotecas fijas, la comisión puede ser:
- 2% durante los primeros 10 años
- 1,5% durante el resto del plazo
Se puede pactar un plazo máximo de un mes entre el banco y el consumidor para comunicar la intención de amortizar la hipoteca antes de tiempo. A partir de es momento la entidad bancaria tiene un máximo de tres días hábiles para facilitar toda la información necesaria para evaluar esta opción.
4.Incentivos para cambiar la hipoteca al tipo fijo
Que existan muchas hipotecas ligadas al Euribor puede ser contraproducente y por ello la nueva ley abarata el paso del tipo variable al fijo, ya se realice mediante una novación (un pacto con la propia entidad) o una subrogación de acreedor para irse a otra entidad. La comisión máxima que se puede cobrar en este caso es del 0,15%, aplicable únicamente si el cambio se produce durante los tres primeros años del plazo de la hipoteca.
5.Mayor libertad para cambiar de entidad financiera
Esta es de las medidas mas llamativas de la nueva ley. En el proceso de una subrogación, si nuestra entidad vigente hace una contraoferta igual o mejor a la oferta de la otra entidad con la que negociamos, ya no estamos obligados a aceptarla como ocurría antes. Es decir, tenemos libertad para elegir el banco que consideremos más apropiado.
6.Mínimo de 12 impagos para que embarguen la casa
Está es una de las estrella de la nueva Ley de Crédito Inmobiliario. El artículo que regula la cláusula de vencimiento anticipado, que es la que las entidades financieras aplican tras el reiterado impago de cuotas para solicitar el embargo de la propiedad al juzgado, se establecen unos requisitos más estrictos para poder activarla. En concreto la entidad financiera no puede iniciar el proceso de ejecución hipotecaria hasta que no se alcancen los limites siguientes:
- Durante la primera mitad del plazo: hasta que la demora no exceda un 3% del capital concedido o se alcance un equivalente a 12 cuotas impagadas.
- Durante la segunda mitad del plazo: el capital impagado asciende al 7% y la demora de mensualidades mínimas son 15 cuotas impagadas.
Asimismo, se establece un interés de demora máximo de 3 puntos por encima del interés remuneratorio, es decir, del de la propia hipoteca.
7.Límites a los productos vinculados
Este es uno de los puntos que peor se entienden de la ley hipotecaria. La normativa prohíbe las ventas vinculadas, es decir, no permite que los bancos obliguen al cliente a contratar otros productos para poder acceder a sus hipotecas, como los seguros hipotecarios, planes de pensiones, tarjetas de crédito, etc. Sin embargo, sí permite las combinadas, es decir que permite al banco que ofrezca reducir el interés a cambio de que se contraten varios de sus servicios.
La prohibición de las ventas vinculadas prevé dos excepciones:
- Las entidades bancarias pueden exigir que se contrate un seguro de hogar y/o un seguro de vida o de protección de pagos. Dejando libertad al cliente de contratarlo con la empresa que considere oportuno sin que la entidad bancaria pueda subirle el interés por ello.
- También da la opción de vincular el préstamo hipotecario a productos que se demuestren que benefician al cliente. Se da al Banco de España la potestad de decidir qué servicios se incluyen dentro de esa categoría.
En cuanto a las ventas de productos combinados se obliga al banco a facilitar dos ofertas por separado: una con la bonificación y otra sin ella para que los cliente pueda comparar los precios adecuadamente.
8.Suelo del 0% por defecto
En la nueva ley se prohíbe específicamente la aplicación de un interés mínimo en las hipotecas variables. Por lo tanto, los bancos no pueden volver a incorporar nunca más las cláusulas suelo ni tampoco se les permite considerar un Euribor al 0% cuando este cotice en negativo. Sin embargo, se establece un tipo mínimo del 0% por defecto para todos los préstamos hipotecarios.
9.Regulación de las hipotecas multidivisa
Las hipotecas concedidas en otras monedas, también tienen protagonismo en la nueva ley. Los clientes de este tipo de productos tienen el derecho de convertirlos a euros siempre que quieran. Además las entidades bancarias deben informar de forma periódica de los incrementos que se produzcan por el aumento del valor de la divisa respecto al euro y en caso de no existir un límite sobre ese riesgo, en la FEIN tiene que incluirse cómo aumentaría la deuda en caso de que el tipo de cambio sufriera una fluctuación del 20%.
Otro dato interesante sobre la regulación de estos prestamos hipotecarios se refiere a que si no se cumplen las exigencias mencionadas el contrato se considerará nulo y el titular del mismo podrá exigir que la hipoteca se pase a euros desde el principio y se le reste del capital pendiente todo lo que haya pagado de más con la otra moneda.
10.Regulación para intermediarios financieros
En esta nueva ley hipotecaria se dedica un capítulo completo al intermediario financiero o bróker inmobiliario y a los prestamistas privados. Estos son los puntos más destacados en este apartado:
- Creación de un registro de intermediarios financieros gestionado por el Banco de España y las Comunidades Autónomas (para aquellos que operen únicamente a nivel regional).
- Los intermediarios y prestamistas no pueden tener antecedentes ni haber sido declarados en concurso de acreedores para operar en España.
- Su remuneración debe incluirse en la tasa anual equivalente del préstamo hipotecario. Dicho de otra manera, no se puede ocultar la comisión por intermediación fuera del cálculo de la TAE.
La actividad de estas agencias será supervisada por el Banco de España, aunque las que solo trabajen en una región concreta estarán controladas por la comunidad autónoma correspondiente.
Desde la inmobiliaria Sotogrande Home esperamos que esta información le sirva de ayuda para comprender los puntos mas destacados de la nueva normativa de los préstamos hipotecarios, que ha sido aprobada por las Cortes Españolas. Los datos expuestos se han obtenido de diferentes fuentes mediante una exhaustiva investigación online.
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